本当の「住宅価格」が見えない理由 |
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2極化する住宅取得スタイル |
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個性的なこだわりの住宅か、大手メーカーのプラン化された住宅か、住宅を求める人の2極化がすすんでいます。どちらを選ぶにしても「本当の住宅価格がどうなっているかわからない」という不安を感じませんか? |
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ローコスト住宅の秘密? |
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注文住宅の対極であるローコスト住宅は、見えない部分の工事費は安くして、「フル装備」という目に見える設備に費用を回します。また人件費を抑えるために手間を省きます。 |
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注文住宅の価格は高い? |
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注文住宅は「家族の夢をかなえる」ために「手間をかける」、そして実際に「手間がかかる」…人件費のかけ方がまったく違っています。 |
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聞いてはいけない「坪単価」 |
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あなたの夢を具体的に設計することからスタートする注文住宅では、それぞれ外観デザインや大きさもまったく違う建物です。したがって「平均の坪単価」など、建築する場合の参考にはなりません。 |
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「家の見積り」ってなんで必要なの? |
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「あなたとかけがいのない家族」のために愛着を持ち続けることのできる家づくりのために、はじめから
家の見積りの仕組みを理解し、見積り作りに参加してみてはどうでしょうか。 |
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一般的な見積りの基礎知識 |
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建築に必要な費用は本体工事以外、解体、外部給排水工事、照明やカーテン、空調、さらにはローンや登記、引越しの費用など多岐にわたりますが、一般的に建物の価格の見積りとは本体工事費のことです。
普通、見積もりは、業者別か部位別の積算になっていますが、「材料」「手間」「材工」などの分類で数量と個別単価が表示されます。 |
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「一式見積り」ってナニ? |
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何の根拠もない「概算見積り」は意味がありません。評価見積りが提示されない「一式見積り」は「金額をもっともらしく出した」ドンブリ勘定です。 |
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詳細見積りは「本当の価格」? |
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詳細見積りには「部掛け」といって本当の見積り価格を隠す仕組みになっています。ただ、部屋別ではなく業種別の見積りになっている場合は、知人や近所の専門業者に価格を照会することができますね。 |
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粉飾見積り? |
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注文住宅の正しい見積り表示は、「工事費・設計料・現場監督費」は家を建てるための工事原価で、「経費(利益)」は会社の粗利益で表示されます。このように「経費」の表示がない場合、または少なすぎる場合はその他の項目に利益が分散された「粉飾見積り」です。 |
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値引きに隠された本音 |
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大手メーカーの営業マンは、あなたの期待以上の「夢がいっぱい詰まった憧れのマイホーム」の完成図と、素晴らしい設備や内装の写真が貼ってある見事な「プレゼンテーション」を見せて、「予算オーバーは任せて下さい」と言って値引きに応じます。
その値引き分は?そもそも値引き後が本来妥当な価格であったり、契約後の追加変更工事で失われた利益が確保されたり、下請け業者が大幅にたたかれたりします。 |
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建築業は重層構造 |
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建て主→大手メーカー→指定工務店(下請け)→専門工事業者(孫下請け)と仕事が流れます。あなたが現場で目にする孫下請けの職人さんに、あなたが気づいたことを話しても聞いてもらえません。孫下請けは下請けから仕事を貰っているわけですから。孫下請けの業者はあなたがこの仕事にいくら払っているのかも判りません。あなたと実際施工している職人さんの距離は遠いのが現実です。 |
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下請け専門業者は泣いている |
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大手メーカーやローコスト住宅は結局、下請け専門業者を「泣かせる」ことによって大幅な利益を出しています。下請け業者は見えないところに手間をかけていられなくなります。少なくとも「丁寧につくろう」という発想や行動が出て来るわけがありません。 |
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発注価格は「企業秘密」 |
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専門業者の工事金額の合計(発注総額)に設計料、現場監督費を加えたものが「本当の住宅価格」です。これは一般に「施主であるあなたには絶対知られたくない」企業秘密です。あなたが契約した詳細見積りとは別の見積り(実行予算見積り)があります。建設業者はこれをベースにより安い金額で専門業者に発注して利益を出します。あなたが新築した夢のマイホームが、本当は幾らかかったのか「ブラックボックスの中のまま」となります。 |
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いま、住宅は… |
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家はつくっておしまいではなく、家族の成長とともに変わってゆきます。自分たちの生活スタイルを実現するために住宅はあります。現在、住宅にこだわる方が増えています。人生最高の買物であり、かけがえのない家族を守り育てる大切な家だからこそ、本当の価格を知る必要があります。 |
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「標準仕様」からみえるもの |
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設計から始める注文住宅には本来標準仕様がありません。業者に支払う価格を「安くする」のも「高くする」のもあなた自身が決めることです。見積りは建築会社との信頼関係を構築する意味で重要な役割があります。予算を工夫して有効に使い、一つ一つ納得した上で金額を決め、発注すれば良いのです。 |
あなたの家を「つくる人」は誰? |
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家づくり、それぞれの役割 |
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ひと昔前までは家は大工さんがつくるものと決まっていました。今でも住宅の工法は違っていても「住宅のつくり手は現場職人」であることに変わりははありません。しかし、あなたも含めた多くの人は「住宅はハウスメーカーや建築会社に頼むもの」と思っています。 |
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メーカーや建設会社の本当の役割 |
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ハウスメーカー、工務店、設計事務所など企業形態は違っても、私たち建設業者の役割は住宅に関して新しい技術や情報を取得して、お客様にとって最適な方法を考え、最適な方法でお客様に代わって住宅をつくることです。
直接の家づくり以外の様々なサポート、たとえば入居後の「定期的なアフターサービス」なども大切な役割の一つです。これらのサービスは建てるときに実際にかかった価格だけは判断できないことです。 |
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家は専門業者の役割分担でつくられている
大切な業者の選定 |
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建築現場は各専門業者がマラソンのようにそれぞれが勝手に一人で走るのではなく、工事は駅伝のように次々とバトンタッチしながら進んでゆきます。信頼関係が築かれている専門業者の職人同士によってのみ工事はスムーズにすすみます。 |
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工務店に積算能力は必須 |
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あなたの夢の「こだわりの設計」が「一式いくら」というどんぶり勘定で見積もられ、実際集計したら予算を大幅にこえてしまったら、今度は夢を壊さなければなりません。設計士や工務店に見積り積算能力が求められてきます。 |
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建築価格の仕組み |
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住宅価格は工事原価+諸経費+利益です。
工事原価とは専門業者の材料と手間、設計の人件費、現場監督の人件費です。
経費は会社を運営するに必要な人件費や電話代、工事現場で使う車両などの償却費などです。 |
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あなたにもつくれる住宅見積り |
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あなたにとってわかりにくい「住宅見積り」の弊害をなくし、納得して家づくりを楽しむために、あなたも見積りづくりに参加してはいかがでしょうか。 |
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少しだけセルフビルドを楽しもう! |
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部屋によっては、自然素材による塗装とか、少しだけ参加しても楽しいものです。材料価格と工事費がハッキリと明示されていれば、全体の施工費を減らすことだって可能です。「楽しみながら家をつくる」「自分たちも一部参加する」などがあれば、飽きの来ない、愛着の持てる、居心地の良い家が完成します。 |
非常識な「原価見積り」への挑戦 |
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専門業者の原価は適正なのか… |
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建築業界では、元請であっても下請けと呼ばれる専門業者や資材業者でも、どんな業者からも原価と経費と利益が明示された見積りは絶対出てきません。適正な価格が見えてこないのです。それならばと、相手に都合の良い見積りを求めるのではなく、こちらの希望金額を明示して見積りを求めました。その結果は効果的でした。 |
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競争原理を取り入れる |
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専門業者に対してこちらの購入したい金額を伝え、適正価格を把握し、時に専門業者の入れ替えもして、常に最適価格を求める努力をしております。 |
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現場は混乱 |
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より適正な原価の把握のために協力業者から見積りを取り、新規の業者を入れることは、現場が混乱し現場監督の立場がつらくなりますので、それを乗り越えなければなりません。 |
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専門業者に余分な負担をかけない |
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一般的に建設業者が組織する下請け業者の協力会の会合やイベントは、下請けにとっては無駄な時間の負担になっています。また集金も振り込みにしてほしいと思っているはずです。こういった余分な負担を省いて現場に専念できる体制を作り上げてこそ、少しでも適正価格で協力してもらえるわけです。 |
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四面楚歌〜私の周りは全員反対
家内までもが反対… |
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やっと原価の把握が進み、これからは「工事原価を公開した住宅づくり」が必要だと周囲の同調を求めると「そんなの無理です」「会社をつぶすつもりですか」「設計や現場管理に負担がかかりすぎる」「原価といってもどうせ信じてもらえない」「値引きが出来ないと営業が難しい」等々反対の大合唱、なんと家内までが「無理じゃないの」という始末。
結局一度に方針を変えるのではなく、理解いただけるお客様に協力してもらい、実際に立てたお客様の意見を聞いてからと言うことになりました。 |
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データベース見積りを自社で完成する |
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自社で住宅のすべてにわたって詳細な原価を把握している少ないのです。いまでは、まったく使ったことのない建材や設備の価格も組み込みながら、データベースを日々更新しています。その結果、いままでの見積りに比べると、全体金額をほぼ10%下げることができました。 |
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工事着工前にすべての業者に発注完了 |
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工事に入ってから「さみだれ式」にダラダラと工事依頼していたときは、最後の発注が終わるまで工事の原価はつかめませんでした。いまでは、設計図や仕様書が決まると詳細見積りができるようになったため、工事に着工する前に、すべての専門業者や資材業者に対して、最終価格で発注が終わります。 |
「原価公開見積りシステム」による家づくり |
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「原価公開」の流れ |
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打ち合わせの開始 |
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原価を算出して上限見積書を提示(この見積りは打ち合わせた仕様での上限の金額です) |
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請負契約 |
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実施設計打合せ(最終的にプランと仕様が決まったところで、実際に業者さんに発注する金額の交渉をはじめます) |
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発注金額書を提示(この時点で上限見積書との差額がはっきりします。この差額は返還します) |
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発注契約書サイン・着工前打合せ(工事業者さんへの工事の発注を私たちと一緒にしていただきます。ここで、それぞれの業者さんがいくらの仕事をするのかが、はっきりします) |
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着工・完成(現場で会う業者さんは、見積書に書いてある金額そのものの工事をしますので、安心して工事を見守れます) |
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お引渡し・10年保障・アフターメンテナンス(3ヶ月目、1年目、2年目と定期的に訪問し、不具合がないか、建物の状況はどうかチェックします。もちろん不具合が出た時点でご連絡いただければ飛んでいきます。また、全国規模の財団法人による10年間性能保証が全棟につくので安心です。 |
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原価公開見積りシステムの特徴 |
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●原価、経費、利益を完全分離して公開します。
●契約時はプラン、仕様書、見積書を提出します。契約見積り金額はあなたの払う最大の価格とします。
●私たちは、あなたに代わって適正価格を交渉しコストを下げることを約束します。お知り合いやご近所によい業者さんがいれば工事に参加していただくことも可能です。(基礎、大工工事は当社が施工)
●交渉の結果得た差額は全額あなたにお返しします。
●見積り金額から、あなたの都合や追加工事ででない限り、別途費用はいただきません。
●業者さんに発注する金額がよくわかるよう、専門業者への発注契約は、私たちとあなとの連名で行います。
●一括請負契約という契約方式をとるので、全責任は施工者にあります。
●住宅性能保証、銀行ローンなど、今までとなんら変わりなく、何の問題もなく受けられます。
このシステムによって見積り項目の一つ一つがわかりやすくなり、あなたと一緒になって建物の内容を決められ
、あなたは安心できる、納得できる、満足できる家づくりができます。
名実ともにあなたが家づくりの主役となります。
さらに詳しい内容を知りたい方 |